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Affittare in sicurezza e con serenità oggi è possibile? Partiamo dal quadro giuridico…

Lo schema contrattuale della locazione è uno schema che, nonostante il continuo modificarsi delle
esigenze socio-economiche di proprietari e utilizzatori, resiste bene nell’odierna realtà giuridica.
Le ragioni di tale sopravvivenza sono evidentemente legate al fatto che tale contratto è duttile
rispetto ogni tipo di esigenza umana: permette di poter vivere in aree differenti dalle proprie a
coloro i quali si trovano lontani dai luoghi natii per motivi di studio o di lavoro; permette ai soggetti
giuridici di investire e, quindi, di “mettere a reddito” capitali tangibili e sicuri. Cerchiamo di
verificare però quale sia lo “stato di salute” di questo contratto: in altri termini, vediamo come si
presenta attualmente il rapporto fra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino).
Con riferimento in particolare alla patologia di tale relazione, possiamo evidenziare, da un punto di
vista statistico, come recenti stime dimostrino che il trend dell’aumento degli sfratti, che ha
caratterizzato la materia di cui ci stiamo occupando, soprattutto negli ultimi anni, stia in realtà
mutando. Per l’anno 2017 – secondo gli ultimi dati disponibili – in particolare, può dirsi che, per la
regione Emilia Romagna, assistiamo ad un decremento di circa il 25 % del numero degli sfratti; ciò
in controtendenza con i recenti dati, secondo i quali dal 2000 si registrava un costante aumento.
Tali statistiche sono certamente parziali e da accogliere con le adeguate cautele, anche perché la
fase di recessione tecnica, nella quale la nostra economia si sta avviando, pare sufficientemente in
grado di modificare nuovamente la tendenza: le difficoltà e la precarietà lavorativa potranno, se
confermate, incidere certamente sulla capacità dei conduttori di adempiere alle proprie
obbligazioni e sull’impiego dello strumento dello sfratto per morosità.
I tempi per l’avvio e la conclusione di queste procedure – che variano mediamente da quattro mesi
ad un anno – e gli oneri e i costi per lo Stato e per la macchina della Giustizia rendono pressante
l’esigenza che i proprietari utilizzino differenti strumenti, che potremmo definire preventivi, al fine
di evitare contenziosi. Si arriverebbe in particolare ad individuare conduttori che diano garanzia di
solvibilità e di solidità per la prosecuzione del rapporto contrattuale.
Fra questi strumenti preventivi si possono annoverare certamente, in primo luogo, nei limiti della
loro ammissibilità, le indagini relative alla solvibilità del potenziale conduttore, la verifica circa la
esistenza di un valido e ancora vigente contratto di lavoro e quella relativa all’esistenza di
procedure esecutive nei confronti dello stesso locatario.
Nella gestione degli affitti, per quanto riguarda l’impiego di strumenti giuridici, si osserva come
stia prendendo piede – e sia comunque consigliabile – l’utilizzo di garanzie personali, quali in
particolare la fideiussione bancaria, che possano garantire il locatore per il caso di mancato
pagamento del canone e per il risarcimento di eventuali danni all’immobile. In questo caso spesso
l’ammontare della fideiussione è parametrato a un determinato numero di mensilità; in altri
termini il tetto massimo fissato obbligatoriamente per la validità del negozio è stabilito sulla base
della somma di un determinato numero di mensilità per come contrattualmente stabilite. Al
contempo sempre più frequente diviene la prassi della stipula di assicurazioni per prestazioni legali
che sono, di fatto, in grado di traslare sulla compagnia assicuratrice i rischi legati all’instaurarsi di
contenziosi riguardanti il rapporto locatizio. Il contenuto di tali contratti può essere il più vario, ma
solitamente si oscilla dal garantire le tutele legali, a rendere indenni i proprietari per i canoni non
pagati o per gli eventuali danni subiti dall’immobile. Un cenno merita certamente la possibilità di
introdurre nuovi strumenti di tutela preventiva, quali ad esempio l’applicazione della caparra
confirmatoria, anche per il contratto di locazione. La consegna di una somma di denaro, a
garanzia del corretto adempimento, da parte dell’inquilino della propria prestazione, può
considerarsi un ulteriore forte incentivo affinché questa parte contrattuale esegua correttamente,
il proprio obbligo durante tutta la durata del rapporto contrattuale. Di fatto la possibilità per il
proprietario di disporre materialmente di una somma di denaro che potrà essere impiegata quale
mezzo sui cui soddisfarsi per eventuali danni “costringe” il conduttore a improntare, ancor di più,
il proprio comportamento a correttezza e lealtà. In tali contesti è evidente l’assoluta centralità e
rilevanza del ruolo degli operatori del settore e dei consulenti sin dalla primissima fase che
caratterizza il rapporto fra potenziale locatore e conduttore. In conclusione, va sottolineato come
la tendenza ad impiegare strumenti preventivi, utili ad evitare il contenzioso nell’ambito del
rapporto di locazione, debba essere accolta più che favorevolmente, sia perché in grado di incidere
positivamente sulla stabilità di ogni singolo rapporto contrattuale, sia in quanto in grado di
realizzare un’importante diminuzione degli oneri e delle spese a carico del cittadino che desideri
vedere tutelati i propri diritti.
Avvocato Silvia Maroni, consulente legale Asppi Ravenna
in collaborazione con Asppi Ravenna – viale Galilei 81/83
tel. 0544 470102 – info@asppi.ra.it – www.asppi.ra.it

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