Ora è bene analizzare cosa si intenda per godimento o per utilizzo; con detti termini, non si intende l’uso o l’utilizzo del linguaggio comune, ma si intende per lo più godimento astratto e potenziale o meglio prediale.

 

Con il termine prediale si intende la dipendenza da un fondo e non da un soggetto.
Ad esempio, il proprietario di un appartamento ha diritto sulla scala condominiale, intanto che la utilizza al fine di raggiungere la sua proprietà al piano. Lo stesso soggetto esercita un diritto anche sul muro maestro dell’edificio tramite una facoltà di godimento astratta e collegata al suo fondo.

La Cassazione, con tre recenti pronunzie (855/00, 2255/00,e 6341/00 ), ha stabilito il principio secondo il quale il godimento di una parte comune può avvenire
astrattamente, attraverso la destinazione di un bene al fondo che ne è servito (godimento oggettivo) o direttamente dal soggetto che utilizza il bene (godimento soggettivo).

 

In questa seconda ipotesi, a parere della Suprema Corte, l’art. 1102 amplia la possibilità di utilizzare il bene anche per funzioni diverse per le quali è destinato, purché non venga reso inutilizzabile anche nei confronti di uno
solo degli altri condomini.

L’esempio riportato da una delle due pronunzie di cui sopra, è quello del condomino che si serve del muro condominiale per appoggiarvi una tubazione.

La Cassazione riconosce che la facciata condominiale può essere utilizzata legittimamente, anche se impropriamente, per appoggiarvi tubi, condotte o affiggervi targhe ed insegne, purché non se ne impedisca parimenti tale uso agli altri e non ne vengano compromessi il decoro architettonico o la funzione protettiva.
Anche in questi casi, implicitamente, viene reintrodotto il concetto di interesse.

Il condomino o l’assemblea non potranno opporsi ad un comportamento che non leda interessi economici collegati all’esercizio del diritto sul bene.

 

Come anticipato, corollario al diritto di godimento è il diritto ad amministrare le parti comuni. Peraltro, tale facoltà, che nei diritti reali è sempre piena, nel condominio è affievolita ad interesse legittimo, atteso che l’ordinaria amministrazione
(intendendosi con ordinaria ogni attività diretta alla conservazione  delle parti comuni, quindi anche lavori straordinari) è devoluta all’assemblea ed il singolo condomino partecipa soltanto all’amministrazione in proporzione alle sue quote che vengono proporzionate al valore complessivo di mille ed inseriti in tabelle (tabelle millesimali); tale affievolimento si ripercuote anche sull’uso e il godimento delle parti comuni che diventa proporzionale alla quota del singolo.

La tabella fondamentale, normalmente tabella A o della proprietà, indica il valore di ogni singola unità immobiliare, sia per quanto riguarda il voto in assemblea, che per
quanto riguarda la ripartizione delle spese in generale.