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Ravenna

Parcheggio Condominiale: istruzioni per l’uso.

Gli interventi del condominio sui posti auto si traducono prevalentemente in “regolamentazione” dell’uso dei beni comuni, “innovazioni” e, più di rado, nel “cambio di destinazione”.

La Regolamentazione

Si approva con la maggioranza semplice (se non modifica un regolamento contrattuale). Tra i numerosi provvedimenti legittimamente assunti con delibera a maggioranza, volti a disciplinare il libero parcheggio nelle aree condominiali, si può prendere qualche esempio attingendo ad una casistica molto vasta della Cassazione: uso turnario (sentenza 1421/2016); divieto di parcheggio della seconda auto se i posti sono insufficienti (ordinanza 11861/2005);

Le Innovazioni

Quando, invece, si decide di organizzare un’area a parcheggio, si crea una “innovazione”. Con la riforma del 2012 il Codice civile (articolo 1120) qualifica espressamente come innovazione «opere e interventi» per un parcheggio, ma la maggioranza necessaria viene abbassata a 500 millesimi dai due terzi previsti per le innovazioni in generale.

Rimane fermo, in ogni caso, il divieto delle innovazioni che rendono il bene «inservibile all’uso od al godimento anche di un solo condòmino o pregiudicano stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio» (articolo 1120, 4° comma, del Codice civile d articolo 9 della legge “Tognoli”).

Il Cambio di destinazione

Con la riforma del 2012 è intervenuto il nuovo articolo 1117-ter del Codice civile, che sottopone il cambio di destinazione d’uso alla maggioranza “aggravata” di 4/5 (dei millesimi e dei condòmini), ponendosi però in conflitto con l’articolo 1120, comma 2 che, per i parcheggi, prevede solo 500 anziché 800 millesimi. L’apparente contrasto dovrebbe risolversi se si considera che il 1117-ter, non è applicabile ai parcheggi perché derogata dalla norma speciale del 1120, comma 2, perché la legge speciale prevale su quella generale, quindi i 4/5.

(Dr. Raffaele Carlino Consulente Asppi)

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