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DOCUMENTO POLITICO SINDACALE VII CONGRESSO ASPPI
RAVENNA |
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(Approvato
dalla direzione del 28 settembre 2009) |
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1.
PREMESSA - L’assemblea Nazionale di Treviso del 26 – 27
giugno ha deliberato lo svolgimento del VII Congresso
dell’ASPPI a Modena nei giorni 13 – 14 – 15 Novembre 2009,
stabilendo i tempi entro i quali devono aver luogo i
congressi nei diversi territori.
Svolgendo il congresso il giorno 27 .10.09 la zona di
Ravenna adempie al suo mandato. Quello dell’ASPPI di Faenza
e Lugo ci sarà il …………………., mentre il nuovo provinciale
verrà costituito il . Per quanto ci riguarda, crediamo si
possa affermare che l’attività svolta dall’ASPPI di Ravenna
nel quadriennio 2005 – 2009 sia stata complessivamente
positiva. Sono state realizzate iniziative significative sia
rivolte a migliorare l’efficienza organizzativa
dell’associazione, sia a comunicare le nostre politiche
verso l’esterno.
Ricordiamo in particolare:
1) la conferenza del novembre 2007 su Finanziaria 2008 e il
risparmio energetico;
2) il contributo offerto per lo svolgimento della conferenza
organizzativa regionale, svoltasi a Marina di Ravenna nel
febbraio 2008;
3) esito positivo della consultazione elettorale per il
rinnovo del CdA del Consorzio di Bonifica della Romagna
Centrale ed il ruolo svolto dai nostri rappresentanti in
quella sede;
4)la conduzione dell’iniziativa per il rinnovo dell’accordo
territoriale sugli affitti concordati;
5) la presenza dell’Asppi sulle pagine dei media della
nostra provincia.
6) bilanci economici annuali sempre in positivo.
Dal 2005 al 2008 il numero dei soci è passato da 1559 a
1682, con un picco di 1707 nel 2007. Questo andamento dei
contratti merita un approfondimento. In questi ultimi anni
l’andamento del mercato edilizio e soprattutto di quello
finanziario (in tema di rilascio dei mutui), ha subito
sconquassi notevoli che si sono riverberati anche
sull’andamento del mercato locatizio.
Durante questo quadriennio è stata razionalizzata la
struttura operativa e migliorate produttività e
“accessibilità” ai servizi. E’ inoltre aumentato il numero
di volontari che, con ruoli diversi, hanno lavorato per
l’associazione. |
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2. LA
SITUAZIONE ABITATIVA - La casa ha un peso centrale nel
determinare le condizioni reali delle economie famigliari.
Per l’Europa la mancanza di una casa adeguata per ciascuna
famiglia, evidenzia una condizione di esclusione sociale.
Condizione che da noi permane per le fasce sociali più
deboli della popolazione.
Anche a Ravenna per tante famiglie c’è ancora una difficoltà
oggettiva per accedere al possesso di un alloggio .
L’acuirsi della crisi e la “messa in mobilità” di lavoratori
con la precarietà dei salari, accentua il fenomeno della
morosità. Questi sfratti,di converso, sono diventati il
maggior problema per la proprietà immobiliare. Nel periodo
1987 – 2007, nella provincia di Ravenna si è passati da 128
a 365 provvedimenti esecutivi per morosità. Con un
incremento di oltre il 185%. Di contro nel capoluogo (per
“ORSA”) nel periodo 2006 – 2007, le esecuzioni per morosità
sono calate da 123 a 34 per poi risalire.
La politica dei mutui praticata dalle banche negli anni
scorsi ha fatto diminuire le famiglie che scelgono di vivere
in affitto. Oggi, in Italia, quelle che vivono in affitto
assommano a 4,180 milioni e la situazione è in movimento.
Oggi riscontriamo un’alta disponibilità di alloggi vuoti.
Mancano adeguate politiche per l’affitto. La proprietà
immobiliare, preferisce destinare i propri alloggi vuoti
alla vendita.
Infatti nonostante gli impegni assunti dal Governo con la
legge n.9, del 8/02/2007 per “Interventi di riduzione del
disagio abitativo a favore delle categorie deboli”, le
politiche per l’abitare continuano a soffrire un grave
ritardo.
Non solo. Il PIANO CASA voluto dal Governo è apparso più
mirato a nuove edificazioni piuttosto che strumento di
valorizzazione del patrimonio esistente, già sovrabbondante.
In Italia il rapporto abitazioni/famiglie è di 1,2. Le
abitazioni sono 28,3 milioni contro 22,8 milioni di
famiglie. Nella nostra provincia le proporzioni non cambiano
anche se come sappiamo il dato deve tenere conto delle
seconde case a destinazione turistica.
Oggi la domanda di alloggi per l’affitto proviene dai
soggetti più deboli (studenti, migranti, giovani coppie,
famiglie monoreddito con figli in età scolare, lavoratori
precari), che nell’ultimo decennio non sono riusciti a
trarre vantaggi dal trend favorevole dell’economia e dai
mutui casa a buon mercato.
A questi si aggiungono i lavoratori soggetti alla dinamica
produttiva moderna. Questa richiede una maggiore mobilità
territoriale delle famiglie, con permanenze più brevi negli
stessi luoghi di residenza. Si tratta perciò di
riconsiderare il problema casa con un’ottica diversa
rispetto al passato. Il tavolo di concertazione sulle
politiche abitative previsto dall’art. 4 L.. 9/2007,
nell’ottobre 2007, definì valide linee guida rimaste, a
tutt’oggi, lettera morta .
L’attuale offerta di alloggi privati - causa l’aggravarsi
della crisi economica – finisce per deprimere i canoni a
fronte peraltro di una domanda non sempre qualificata.
Importante resta quindi il ruolo del sistema regionale e
delle autonomie locali, che deve essere sostenuto da nuovi
strumenti e risorse.
Con la crisi del credito di fine 2008 si è esaurita la
spinta alla casa in proprietà. Dopo lo scoppio della crisi
il problema casa non è più quindi una questione marginale,
ma sociale e impegnativa per tutti. In primis per la
Pubblicha Amministrazione. Il paese continua ad avere
bisogno di un elevato stock di abitazioni, di tipo sociale,
a canoni accessibili.
Di contro s’intravede una volontà tesa a smantellare il
patrimonio abitativo pubblico quale risposta principale
ignorando il ricorso a politiche che mirino a valorizzare il
patrimonio esistente. Manca sopratutto una politica per
l’affitto che incentivi la piccola proprietà immobiliare, a
mettere alloggi sul mercato della locazione. |
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2.1
ALLOGGI A CANONE CALMIERATO - In Italia il patrimonio di
edilizia residenziale pubblica pesa per il 6% sull’intero
patrimonio abitativo.
Negli altri paesi europei la “tensione abitativa” è minore
che in Italia. C’è quindi chi ha operato con lungimiranza.
Sono stati realizzati interventi di housing sociale con
elevati stock di immobili destinati all’affitto a canone
moderato. In questo modo, in Europa, si sono contrastate le
tensioni abitative.
Da noi Regioni e Comuni sostengono politiche d’integrazione
della popolazione immigrata. Nel Comune di Ravenna la
popolazione straniera, a fine 2008, era pari a 13.420 unità.
Cresce perciò, anche da noi, la domanda di alloggi posta da
questo target di conduttori.
In sintesi, la risposta ad una domanda fortissima di alloggi
di edilizia residenziale pubblica non può che avere tempi
lunghi, se non si ricorre ad una concertazione con il
privato. Occorrono specifici finanziamenti pubblici
accompagnati da strumenti urbanistici, di agile attuazione,
che favoriscano accordi tra Comuni e imprese e la
realizzazione di alloggi da destinare all’affitto agevolato. |
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2.2 PIANO
CASA – Il piano casa governativo è stato mitigato
dall’intervento delle Regioni. Più che un piano casa pareva
un decreto per l’edilizia. Non c’era e non c’è bisogno di un
nuovo decennio di cementificazione del territorio.
Meglio sarebbe stato un Piano Casa (a) favorevole a
detrazioni fiscali per chi sceglie di vivere in affitto; (b)
che avesse alleggerito il prelievo fiscale sulla casa con la
cedolare secca; (c) che avesse incentivato l’ingresso di
altri alloggi nel mercato degli affitti attingendo dal
patrimonio abitativo privato già esistente.
Ci aspettiamo che il Piano casa, approvato dalla nostra
Regione, sia in grado di favorire:
1) l’approvazione di un serio programma di edilizia sociale;
2) la riqualificazione delle città, dei quartieri e delle
periferie;
3) la riduzione degli adempimenti normativi e fiscali per la
casa;
4) nuove politiche per l’affitto in ambito privato;
5) la valorizzazione del patrimonio abitativo;
6) il sostegno della proprietà immobiliare nell’affrontare i
processi di riqualificazione energetica e messa in sicurezza
degli immobili;
Ad ogni buon conto la legge adottata dalla Regione Emilia
Romagna, prevede una serie di opzioni che favoriscono, nel
rispetto dei diritti di terzi e della qualità urbana, le
esigenze di adeguamento abitativo delle famiglie. |
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2.3
RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA – La finanziaria 2009 ha
confermato le agevolazioni fiscali IRPEF a favore degli
interventi di riqualificazione energetica degli edifici
(55%). Inoltre per l’intero 2011 è stata prorogata
l’applicazione dell’IVA al 10% sulle opere di recupero
edilizio, realizzate su fabbricati a prevalente uso
residenziale(36%). Queste sono misure richieste - con vigore
- da ASPPI per garantire la buona conservazione del
patrimonio edilizio. |
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| 2.4
AGENZIE PER L’AFFITTO – In Emilia Romagna per iniziativa
degli Enti locali sono state avviate alcune significative
esperienze di Agenzie per l’affitto. Le Agenzie, se ben
governate, possono diventare strumenti importanti per il
rilancio del mercato degli affitti. Nel nostro territorio il
Comune di Cervia si è già attivato. Le Agenzie per l’Affitto
hanno il fine di favorire l’incontro tra domanda e offerta
di alloggi a canone concordato. Possono operare la
promozione di contratti a canone calmierato, in un quadro di
garanzie reciproche che coinvolga direttamente le
organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini. |
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3.
RIFORMARE LA LEGGE 431 - La legge 431/98, ha avuto il
grande merito di introdurre il doppio regime,sia quello dei
canoni concordati che quello dei canoni liberi, dando così
ossigeno al mercato dell’affitto. Positivo è poi stato il
sostegno finanziario, previsto dalla legge, alle famiglie in
difficoltà.
Dopo 10 anni dai primi accordi, l’incidenza dei contratti
concordati sul totale varia dal 15 al 25%. Per ORSA in
provincia di Ravenna, nel 2005, si sono registrati 9.141
contratti di locazione di cui 1137 agevolati (12,44%). In
regione il numero di contratti agevolati risulta più alto
nelle città dove l’ASPPI è più radicata: Bo – Mo - Ra – Fe.
Per l’Agenzia delle Entrate, a Ravenna dal 2004 al 2006, pur
in presenza di un calo dei contratti pari al 30% i
concordati sono cresciuti del 33,84%. Sempre l’Agenzia
riferisce che i 3+2 sono il 30% sul totale. Un’analisi più
accurata di questi dati dell’Agenzia potrà certamente
esserci utile. Al momento possiamo dire che questi dati
confermano quanto scaturisce dall’attività della nostra
associazione.
La legge sugli affitti si è quindi rivelata una riforma a
metà. Occorre correggerla, in tempi rapidi, con l’adozione
dei seguenti provvedimenti:
• aumentare i benefici fiscali per i contratti stipulati in
base agli accordi territoriali ed estenderli a tutto il
territorio nazionale. Tali azioni darebbero vita ad una
calmierazione del mercato delle locazioni abitative;
• favorire i contratti concordati attraverso la detassazione
degli immobili affittati a condizioni agevolate, prevedendo
la totale esenzione dell’ICI e la deduzione fiscale dei
canoni;
• Far funzionare meglio su tutto il territorio nazionale gli
Osservatori per le politiche abitative. Una politica
nazionale della casa, ha necessità di conoscere i fenomeni
abitativi in atto e gli effetti prodotti da norme e dai
programmi d’intervento.
Sulla riforma della legge 431 è aperto un confronto fra le
organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli
inquilini. I sindacati degli inquilini hanno promosso
iniziative che, insieme a rivendicazioni a sostegno del
diritto alla casa, chiedono una revisione della legge con
l’abolizione del canone libero, che non possiamo
condividere.
Questa prospettiva mette in discussione l’intero impianto
della legge e reintroduce il canone unico (cosi detto equo
canone) che contraddice le più elementari regole del mercato
e apre a nuove forme di speculazione ed evasione fiscale.
Occorre inoltre agire con il fondo per l’affitto. Questo
venne istituito con l’art. 11 della stessa legge 431.
L’effettivo finanziamento del fondo, dal 2000 al 2007, è
calato del 52%, scendendo da 440 a 212 milioni di euro. Nel
contempo le domande di aiuto sono aumentate del 148%.
Solo nel Comune di Ravenna nel 2007 sono state presentate
1.392 domande di contributo per l’affitto, con un incremento
rispetto al 2000 del 100%. |
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3.1
ACCORDI TERRITORIALI A RAVENNA - A partire da fine 2008
ASPPI di Ravenna si è fatta promotrice del rinnovo
dell’accordo territoriale, appena scaduto. La nuova intesa
tiene conto dei cambiamenti del mercato. L’accordo è frutto
di un paziente lavoro di elaborazione e confronto con le
altre associazioni e i Comuni, che ci ha visti molto
impegnati. Ha permesso di riformato l’impianto del
precedente accordo con miglioramenti economici per i
locatori. L’attuale intesa risulta più chiara, trasparente e
meglio manutenibile nel tempo. Inoltre è stato introdotto il
principio di equità fiscale. I Comuni ad alta densità
abitativa sono impegnati ad effettuare controlli a campione
sui contratti concordati al fine di combattere gli abusi ed
i falsi. Sarà sufficiente un visto congiunto di
un’associazione della proprietà e una degli inquilini.
Nel Comune di Ravenna l’accordo ha riordinato le microzone
riconoscendo la riqualificazione urbana avvenuta - nel
decennio trascorso - nella città e nelle frazioni. |
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4. IL
GOVERNO DEL TERRITORIO – Asppi riconosce grande
importanza alle politiche urbanistiche quale mezzo per
difendere il valore degli investimenti effettuati specie
dalla piccola proprietà. Come ASPPI di Ravenna abbiamo dato
il nostro contributo di proposta durante la discussione del
PSC, RUE e piano del traffico, con specifico riferimento ai
temi:
1) della riqualificazione urbana e all’innovazione
progettuale;
2) del recupero urbano della Darsena di città;
3) della definizione di un sistema di incentivi a favore del
contenimento energetico degli edifici;
2) della definizione di regole certe;
5) del governo della viabilità urbana ed extra urbana;
6) della valorizzazione delle frazioni del forese;
7) dell’attenzione all’ambiente e al mondo rurale -
agricolo;
8) della partecipazione alle decisioni;
9) del risparmio energetico ed edilizia ecocompatibile;
Anche la “sicurezza urbana” rappresenta un tema di nostro
interesse. Questa va salvaguardata con più strumenti: 1) le
forze dell’ordine; 2) politiche coraggiose degli Enti locali
in campo urbanistico e sociale; 3) iniziative solidaristiche
come il “controllo di vicinato”.
Qualità edilizia e valore degli immobili sono determinate
anche dell’entrata in vigore della certificazione
energetica, voluta dalla Regione. Dal 1 di luglio 2009 le
compravendite degli immobili (e fra un anno anche per i
contratti di locazione), saranno valutate in base al
risparmio energetico: calore e/o rinfrescamento. |
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5. EQUITÀ
FISCALE – L’alleggerimento dell’imposizione tributaria
sulla casa resta il problema dirimente di ogni politica
abitativa. L’eliminazione dell’ICI sulla prima casa, ha
fatto si che i comuni incrementassero l’imposta sulle
seconde case. All’ICI si aggiungono le imposta di registro,
le tasse e altri balzelli che dobbiamo sostenere tutte le
volte che agiamo per mantenere in valore l’immobile.
Pensiamo alla rimozione delle macerie nei cantieri la cui
gabella è stata imposta anche al committente oltre che
all’impresa. Come se l’impresa la pagasse di tasca propria.
Il mercato delle locazioni è soffocato inoltre dagli alti
costi di gestione e di manutenzione degli immobili.
Alcuni dati - Mediamente ogni famiglia deve pagare circa 600
euro/anno per costi di manutenzione ordinaria degli
immobili. La spesa annua complessiva delle famiglie
italiane, per la sola manutenzione ordinaria, è di 5
miliardi di euro. Per la manutenzione straordinaria
mediamente invece si spendono 35 / 40 miliardi/anno di euro.
Ciò corrisponde ad oltre il 51 % del totale di investimenti
in abitazioni.
Con questo livello di tassazione, spesso senza senso,
l’economia nazionale non si rimetterà mai in moto!
Le richieste dell’Asppi quindi non possono che partire da
qui :
- trasformazione dell’ICI, che oggi pesa per 40 miliardi di
euro, in una moderna tassa sui servizi.
- azzeramento dell’ICI per i contratti concordati
- Imposizione separata per i canoni locatizi (20%) con
abbattimento dell’imponibile in modo da tenere conto delle
spese di manutenzione
- Incentivi fiscali per chi affitta a canone concordato (sia
per l’inquilino che per la proprietà)
- Creazione di un fondo per l’affitto a garanzia
dell’inquilino e della proprietà
- Eliminazione dell’imposta di registro
- Passaggio nella metodologia di revisione delle caldaie dal
dato meramente cronologico a quello riferito ai consumi |
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6.
SVILUPPO DELL’ASPPI DI RAVENNA - Asppi è un’associazione
di rappresentanza degli interessi economico–sindacali della
proprietà immobiliare. Un ruolo che si è storicamente
consolidato sostenendo la liberalizzazione del mercato delle
locazioni e un’equa politica fiscale sulla casa.
Oggi, a fronte di una crisi generale di rappresentanza
politico-sindacale, questo modello non appare più
sufficiente ad affrontare con successo le nuove impegnative
sfide di una società in rapida trasformazione. Bisogna
quindi ripensare l’azione politico - sindacale e ai modi e
le forme di erogazione dei servizi ai soci.
A Ravenna, Asppi ha ristrutturato la propria capacità
organizzativa.
Per fare un salto di qualità però è necessario :
-rafforzare le collaborazioni con le altre associazioni
della proprietà e trovare forme di intesa su interessi
comuni anche con le organizzazioni dell’inquilinato
-una maggiore diversificazione dei servizi. Si tratta di
allargare, in modo più deciso, il campo delle attività e se
necessario dotarsi di maggiori spazi operativi.
Occorre inoltre ricercare modi e forme per una maggiore
incisività e visibilità dell’associazione nei comuni di
Cervia e Russi. Nel contempo occorre ottimizzare la capacità
organizzativa in termini di tecnologia impiegata,
perseguendo un maggiore equilibrio tra costi e benefici. |
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7. LA
DIMENSIONE REGIONALE - Il congresso di Genova stabilì di
potenziare i livelli regionali e territoriali, assegnando ad
essi nuovi ruoli e nuove funzioni di rappresentanza. Questa
prospettiva è stata poi riconfermata nelle assisi
successive. Tuttavia su questo riscontriamo gravi ritardi
che contraddicono l’effettivo decentramento di competenze
avvenuto, in tema di politiche abitative, dallo Stato alle
regioni e da queste agli enti locali.
L’organizzazione dell’Asppi, pur mantenendo una
configurazione agile della dimensione Nazionale, deve
prepararsi a poggiare sulle sedi territoriali secondo un
modello organizzativo che riconosca ruolo alla dimensione
regionale. Quest’ultima anche dopo la legge sul federalismo
(appena approvata), è destinata a diventare interlocutore
vero delle Istituzioni che incidono concretamente sulle
politiche del territorio, energetiche, abitative, fiscali e
catastali. Inoltre rafforzare l’organizzazione regionale
significa favorire la crescita e lo sviluppo di servizi - in
rete tra loro - più idonei al singolo territorio.
Tutto ciò postula l’affidamento di un ruolo più forte al
livello provinciale, quale primo interlocutore politico dei
livelli superiori e coordinatore delle sedi territoriali.
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8. LE
POLITICHE DEI SERVIZI - I servizi erogati dalle ASPPI
sono uno strumento fondamentale per lo sviluppo
dell’associazione.
Ciò pone il problema del pieno coinvolgimento del personale
nelle politiche di sviluppo come del resto gli stessi
servizi richiedono una costante verifica di efficienza e
qualità in rapporto alle attese degli associati.
Ci siamo attrezzati anche di strumenti e tecnologie: 1)
software gestionale; 2) invio telematico dei contratti
all’Agenzia delle entrate; 3) Home Banking per le normali
transazioni bancarie; 4) nuova rete dati della sede; 5)
centralino con più linee ; 6) front office al piano terra;
7) sito web e posta elettronica aziendale.
A Ravenna operiamo nel campo dei servizi alla locazione,
consulenze legali, tecniche e fiscali. Abbiamo aderito al
progetto ASPPI CAF, ottenendo il gradimento della base
sociale come testimoniato dal forte incremento e dal
successo dell’ufficio CAF.
La gamma dei nostri servizi può essere ampliata. Abbiamo
fatto esperienze nel settore dell’amministrazione dei
condomini, ma occorre fare molto di più.
Potenziare la capacità di erogazione di servizi di qualità
permette di fidelizzare l’associato anche su aspetti
innovativi quali quelli legati: alla sfera del consumo; alla
qualità dell’abitare; ai gruppi di acquisto
(elettricità,gas,ecc.) , alla gestione collettiva delle
manutenzioni 5) al lavoro domestico;…...
In questo ambito si tratterà di fare le prime esperienze.
La prospettiva che ci poniamo è quella di operare in un
sistema Asppi di servizi dove ogni associazione territoriale
è collegata a centri di servizio nazionali e regionali.
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9.
CONCLUSIONI - Rilanciare la politica abitativa,
migliorare gli assetti organizzativi, migliorare il sistema
dei servizi. Questi obbiettivi hanno bisogno di una visione
politica chiara sul ruolo di rappresentanza della nostra
associazione. I piccoli proprietari sono risparmiatori –
consumatori - utenti che vogliono difendere i loro
investimenti nella legalità. L’Asppi deve rappresentare con
rinnovato impegno questi interessi in continua
trasformazione stimolando allo stesso tempo il senso
dell’appartenenza dell’associato.
Ravenna, 28 Settembre 2009 |
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